Les calculateurs « louer ou acheter » ont de nouveau la cote. Entrez un prix, un loyer, une hypothèse de rendement, et l'outil vous dit de quel côté de la ligne vous vous situez.

Chacun d'eux est conçu pour la même personne : quelqu'un qui n'est pas encore propriétaire.

Mais si vous avez 65 ans et que votre maison est payée, ce n'est pas votre question. Vous en êtes déjà propriétaire. La question n'est plus « devrais-je acheter? ». C'est « combien vaut le fait de la garder? » Et ce renversement comporte une dimension fiscale que la version de la question à vingt ans n'a jamais à affronter.

Vous avez déjà répondu à la question « louer ou acheter ». Il y a des décennies.

Le calculateur habituel compare une mise de fonds investie sur les marchés à la même somme placée dans une maison. Cette comparaison n'a de sens que lorsque l'argent est encore liquide et que la décision est encore devant vous.

Ce n'est pas votre cas. L'argent est allé dans la maison, l'hypothèque est remboursée, et l'actif figure à votre bilan sans produire aucun revenu, tout en vous coûtant chaque année des impôts fonciers, des assurances et de l'entretien.

La vraie question de retraite comporte donc trois volets. Combien vous coûte le fait de la garder en flux de trésorerie? Quel capital investissable la vente libérerait-elle? Et quel effet ce capital libéré aurait-il sur votre facture fiscale pour le reste de votre plan?

Seul le troisième volet est vraiment difficile. C'est aussi celui dont presque personne ne parle.

Il y a trois options, pas deux

Présenter la question comme « garder ou louer » laisse de côté l'option que la plupart des Canadiens choisissent en réalité. Il y en a trois :

• Option A : rester et garder la maison. La maison demeure dans votre valeur nette, les coûts courants restent dans votre budget, et aucun nouveau capital n'entre dans vos comptes de placement.
• Option B : vendre et acheter plus petit. Vous libérez l'écart entre le prix de vente et le prix d'achat, moins les frais de transaction. Les coûts courants baissent généralement, mais disparaissent rarement, surtout avec des frais de copropriété.
• Option C : vendre et louer. La totalité du produit net devient du capital investissable. Les coûts de logement se résument à une seule ligne de loyer mensuel qui augmente avec l'inflation.

Laquelle les Canadiens disent-ils vouloir? Un sondage de RE/MAX Canada mené du 30 mars au 1er avril 2026 auprès de plus de 1 500 adultes a révélé que, parmi les répondants de 65 ans et plus, 57 % ont l'intention de rester dans leur maison actuelle, 16 % prévoient réduire la taille de leur propriété d'ici 10 ans, 17 % prévoient louer et 9 % sont indécis. Environ la moitié ont dit qu'il y a trop peu de petites propriétés disponibles là où ils vivent.

Deux choses à garder en tête à propos de ces données. Il s'agit d'un sondage d'une société de courtage immobilier plutôt que de Statistique Canada, et il mesure des intentions, pas des comportements. Ce que les gens disent à 65 ans et ce qu'ils font à 78 ans sont deux ensembles de données différents.

Le portrait reste quand même utile. La majorité a l'intention de rester, et une minorité non négligeable envisage sérieusement de louer. La contrainte que beaucoup nomment n'est pas l'argent. C'est l'offre. S'il n'y a rien de plus petit à acheter dans votre propre quartier, l'option B se transforme discrètement en option C.

Du côté des loyers : le loyer moyen demandé à l'échelle nationale était de 2 037 $ en juillet 2026, en baisse de 4,0 % sur un an, un 22e mois consécutif de recul annuel, selon le National Rent Report de Rentals.ca et Urbanation. Vancouver était le marché le plus cher, à 2 677 $.

Lisez ce chiffre attentivement. Il s'agit des loyers demandés pour les nouvelles annonces, pas de ce que paient les locataires en place. Si vous louez et restez au même endroit, votre loyer est déterminé par votre bail et les règles de votre province, pas par la moyenne nationale. Utilisez une vraie soumission locale dans votre plan, pas un chiffre de manchette.

Le point fiscal que les calculateurs oublient

Voici ce qui distingue la version retraite de cette question.

Quand vous vendez votre maison au Canada, le gain est généralement libre d'impôt grâce à l'exemption pour résidence principale, la règle qui met à l'abri le gain en capital sur une propriété que vous avez habituellement habitée pour chaque année où vous la désignez. C'est vraiment inhabituel. Presque rien d'autre dans le régime fiscal canadien ne permet de toucher des décennies de plus-value sans impôt.

Libre d'impôt ne veut pas dire sans paperasse. La vente doit quand même être déclarée à l'annexe 3 de votre déclaration et la propriété désignée au moyen du formulaire T2091(IND). Omettre la désignation est l'une des erreurs de déclaration les plus courantes, et les plus faciles à éviter, dans une déclaration de l'année de la retraite.

Une mise en garde à signaler si vous avez déjà loué une partie de votre maison : demander la déduction pour amortissement (DPA, l'amortissement fiscal que vous pouvez déduire de vos revenus de location) sur la partie louée peut vous faire perdre l'exemption pour résidence principale sur cette partie. La plupart des gens qui ont loué un logement au sous-sol sans jamais demander la DPA n'ont rien à craindre. Si vous l'avez demandée, faites vérifier la désignation avant de mettre la maison en vente.

Mais ce n'est pas dans la vente que se trouve le véritable effet fiscal. L'effet fiscal, c'est tout ce qui se passe après la vente.

Une maison payée ne génère aucun revenu imposable. Le produit investi, oui : des intérêts, des dividendes et des gains en capital réalisés, chaque année, pour le reste de votre plan. Ce revenu compte dans le revenu net, et c'est le revenu net qui détermine deux choses très importantes après 65 ans.

La première est l'impôt de récupération de la Sécurité de la vieillesse (SV), mieux connu sous le nom de récupération. Pour la période de paiement de juillet 2026 à juin 2027, le seuil est de 93 454 $, selon votre revenu net de 2025. Au-delà, l'impôt de récupération retire 15 cents de SV pour chaque dollar de revenu net au-dessus de la limite. Un portefeuille non enregistré plus important fait monter le revenu imposable, ce qui vous rapproche de ce seuil.

La deuxième est l'ordre de décaissement, soit l'ordre dans lequel vous puisez dans chaque compte. Une réserve non enregistrée plus importante peut signifier que vous avez besoin de moins d'argent de votre fonds enregistré de revenu de retraite (FERR, le compte en lequel votre régime enregistré d'épargne-retraite ou REER doit être converti au plus tard à la fin de l'année de vos 71 ans). Moins de revenu de FERR, c'est moins de revenu entièrement imposable. Le produit de la vente fait donc monter le revenu imposable d'un côté et peut le faire baisser de l'autre.

Ces deux forces vont en sens opposés. Laquelle l'emporte dépend entièrement de vos chiffres. C'est pourquoi c'est une question de modélisation, et non une question de règle empirique.

Un scénario modélisé : Dale et Marie, 67 ans tous les deux

Il s'agit d'un scénario, pas d'un client. Les données sont arrondies et volontairement limitées à une seule province, parce que les droits de mutation immobilière, les taux d'impôt foncier et les règles sur les loyers diffèrent d'un bout à l'autre du pays.

Prenons Dale et Marie, tous deux âgés de 67 ans, à la retraite depuis deux ans, qui vivent dans une ville ontarienne de taille moyenne.

• Maison : sans hypothèque, d'une valeur d'environ 750 000 $ (leur estimation, pas une moyenne du marché)
• Coûts courants de la maison : environ 900 $ par mois en impôts fonciers, assurances et entretien
• REER combinés : 620 000 $, pas encore convertis en FERR
• CELI combinés (comptes d'épargne libre d'impôt) : 120 000 $
• Non enregistré : 80 000 $
• RPC (Régime de pensions du Canada) et SV : tous deux commencés à 65 ans
• Dépenses cibles après impôt : 75 000 $ par année
• Aucun revenu de régime de retraite ni d'un côté ni de l'autre

Ils adorent la maison. Ils remarquent aussi qu'elle engloutit environ 11 000 $ par année et ne rapporte rien en flux de trésorerie. Leurs enfants vivent dans deux provinces différentes. Rien ne les oblige à prendre une décision.

Ils veulent donc voir les trois options avant de se faire une idée.

Ce que chaque option change

Voici ce qui bouge dans le plan, et dans quelle direction. Pas le résultat, le mécanisme :

Remarquez ce que le tableau ne contient pas. Il ne dit pas quelle option l'emporte, parce qu'on ne peut pas le savoir à partir de la structure seule. On ne peut le savoir qu'à partir des chiffres, calculés année par année pour les deux conjoints et sur tout l'horizon du plan.

Ce que la structure vous dit bel et bien, c'est où regarder. Pour Dale et Marie, le point de tension, c'est l'écart entre aujourd'hui et 71 ans. Quatre années sans revenu de régime de retraite, sans retraits minimums du FERR pour l'instant, et avec beaucoup de souplesse quant au compte qui paie l'épicerie.

L'option C leur remet une importante réserve non enregistrée en plein milieu de cette fenêtre. Ça a un véritable avantage : ils peuvent devancer des retraits du REER à des taux plus bas avant l'arrivée des retraits minimums du FERR. Ça a aussi un véritable coût : plus de revenu de placement annuel qui se dispute l'espace sous le seuil de la SV, pour les deux conjoints, pour le reste du plan.

Deux effets, de signes opposés, une même décision. C'est exactement le genre de question qu'Optiml est conçu pour trancher, parce que la réponse change si vous déplacez l'année de la vente, le loyer ou l'âge de début du RPC et de la SV.

Quoi entrer dans votre propre plan

Voici la partie sur laquelle vous pouvez agir dès cette semaine. Dans Optiml, la maison n'est pas une note de bas de page; c'est un actif dans le plan, et la vente est un événement autour duquel le plan se réorganise.

• Entrez la maison comme un actif, selon votre propre estimation de sa valeur, pas une moyenne du marché.
• Fixez une année de vente. Puis déplacez-la. Vendre à 68 ans et vendre à 78 ans donnent des ordres de décaissement différents, parce que ces ventes tombent à des moments différents de votre vie fiscale.
• Choisissez le remplacement. Optiml prend en charge jusqu'à cinq événements de réduction ou d'agrandissement, plus une option de location après la vente, pour que les options B et C puissent toutes deux être modélisées plutôt que rester théoriques.
• Utilisez une vraie soumission de loyer pour l'immeuble ou le quartier où vous déménageriez réellement, pas la moyenne nationale des loyers demandés.
• Tenez compte des frais de transaction. La documentation de RE/MAX elle-même évalue les frais de déménagement à environ 15 % du produit de la vente. Considérez ce chiffre comme leur estimation, pas comme une règle, mais ne modélisez pas le prix de vente brut comme s'il aboutissait en entier dans vos comptes. Les droits de mutation immobilière sur un achat de remplacement, les frais juridiques, la commission et le déménagement lui-même sont tous déduits au départ.
• Restez honnête sur les coûts courants. Les impôts fonciers, les assurances et l'entretien sont des dépenses fixes dans Optiml, et ils augmentent avec l'inflation. Le loyer aussi. Les frais de subsistance sont personnalisables, pour que vous puissiez les adapter à la phase active, à la phase ralentie et à la phase de repos plutôt que de supposer des dépenses constantes pendant trente ans.
• Puis laissez le plan se réorganiser. Une fois que le produit de la vente entre comme capital investissable, Optiml réorganise l'ordre de retrait entre votre REER, votre FERR, votre CELI et vos comptes non enregistrés, année par année, en fonction de l'ensemble de votre situation fiscale.

Si vous avez un forfait Pro+ ou Legacy, bâtissez les trois options comme des plans distincts et placez-les côte à côte dans Comparer les plans. C'est la version de l'exercice qui règle vraiment la discussion autour de la table de cuisine, parce que vous cessez de débattre de préférences et commencez à lire des résultats.

Questions courantes

La vente de ma maison est-elle imposable au Canada?

En général, non, si elle a été votre résidence principale pour chaque année où vous en avez été propriétaire. L'exemption pour résidence principale met le gain à l'abri. Vous devez quand même déclarer la vente à l'annexe 3 et désigner la propriété au moyen du formulaire T2091(IND). Si vous avez demandé la déduction pour amortissement sur une partie louée, cette partie pourrait ne pas être admissible.

La vente de ma maison a-t-elle un effet sur la SV?

La vente libre d'impôt ne crée pas de revenu net en elle-même. Ce qui touche la SV, c'est ce que le produit de la vente fait ensuite. Le produit investi génère chaque année des intérêts, des dividendes et des gains en capital réalisés, et ce revenu compte dans le revenu net utilisé pour l'impôt de récupération de la SV. Pour la période de paiement de juillet 2026 à juin 2027, le seuil est de 93 454 $ selon le revenu net de 2025, avec un impôt de récupération de 15 % sur le revenu net au-delà.

Devrais-je réduire la taille de ma propriété ou louer à la retraite?

Il n'y a pas de réponse universelle, et quiconque vous en donne une sans connaître vos chiffres devine. Rester préserve la valeur nette, mais conserve les frais de possession. Réduire la taille de sa propriété libère une partie du capital et diminue les coûts de propriété sans les éliminer. Louer libère le plus de capital et transforme le logement en une seule dépense indexée à l'inflation. La bonne option dépend de la composition de vos comptes, de vos dépenses cibles et de la distance entre votre revenu net et le seuil de la SV.

Qu'arrive-t-il à mes retraits du FERR si je vends la maison?

Les retraits minimums du FERR sont déterminés par votre âge et le solde de votre compte, donc la vente ne change pas le minimum. Ce qui change, c'est tout ce qui dépasse le minimum. Avec une réserve non enregistrée plus importante pour financer vos dépenses, vous pourriez retirer moins du FERR, ce qui réduit votre revenu imposable. Que ce soit mieux que l'autre option dépend de l'interaction entre le nouveau revenu de placement, vos tranches d'imposition et votre SV. C'est une question d'ordre de décaissement, et on peut y répondre.

En résumé

Le calculateur « louer ou acheter » n'a jamais été conçu pour vous. Il répond à une question que vous avez réglée il y a trente ans, avec des hypothèses qui ont cessé de s'appliquer le jour où l'hypothèque a été remboursée.

Votre version est plus difficile et plus intéressante. Vous ne choisissez pas entre deux actifs. Vous choisissez le rôle que joue une maison payée dans un plan fiscal qui s'étend sur des décennies, et si le capital qui y est immobilisé travaillerait mieux ailleurs.

Rester, réduire ou louer. Chacune des trois options peut être la bonne. L'erreur, c'est de décider à l'instinct en espérant que les calculs vous donnent raison.

Mettez la maison dans le plan. Fixez l'année de vente. Faites tourner les trois options.

La question n'est pas de savoir si vous devriez vendre. C'est de savoir ce que la vente changerait réellement.